来源：华夏时报
中瑞公寓 于丽丽 摄本报记者于丽丽 李未来 北京报道
北京市大兴区的北京中瑞公寓正在陆续“销售”，总价三五十万就能“买”一套带装修的大兴多万新房。4月28日，中瑞租代最低《华夏时报》记者实地走访发现，公寓这些公寓并非传统意义上的教育销售，而是用地签署的租赁协议，但这份租赁协议也并不寻常。售用
中瑞公寓工作人员称，年送年套300套公寓租赁20年赠送19年，北京这是大兴多万“以租代售”，所享有的中瑞租代最低权益和买房一样。同时，公寓中瑞公寓还通过自己的教育“渠道”为客户解决了民水（按民用水收费）难题。
值得注意的用地是，记者调查发现，售用这些公寓所在的地块其实是北京某高校中瑞酒店管理学院的教育用地。北京市知名律师彭艳军表示，这其中存在不少法律风险。
5月10日，《华夏时报》记者以消费者身份致电北京市大兴区住建委市场科咨询，其工作人员表示，“没听过（中瑞公寓），我们主要负责市面上通过正规拍卖土地建设的商品房，中瑞公寓应该不是正经的商品房。”
教育用地公寓以租代售？
庞各庄，位于北京市大兴区中部，以盛产西瓜闻名，被称为西瓜小镇。公开信息显示，该地区住宅单价多在3.5万以上。近日《华夏时报》记者获悉，这个小镇有一家企业正在销售的新房价格十分便宜，单价仅需一万多元，花个50万就能住上带装修的新房，部分特价房总价低至30万出头。
这些新房的价格何以如此低廉？《华夏时报》记者实地走访了这个名为中瑞公寓的项目。销售人员李梦舟（化名）介绍，中瑞公寓有3栋楼，大约300套房子，现余50套左右未销售。
《华夏时报》记者从房源销售明细表看到，这些新房的户型多在36平至66平之间，总价多在30余万至70万不等，多数户型总价在50万上下。李梦舟介绍，目前在售的房源有40来平的LOFT公寓，单价约17000元/平米，也有约同等面积的一居室。此前曾有90来平的房源，因稀缺早已售罄。
值得注意的是，这些公寓的用地既不是住宅用地，也非商业用地，而是50年产权的教育用地。《华夏时报》记者注意到，李梦舟展示的相关文件显示，这块土地的地类为“教育科研”。
教育科研用地通常为学校所用。据此逻辑，这些公寓大概率和学校有一定关联。《华夏时报》记者注意到，上述3栋公寓楼通体为朱红色，整体设计呈L型，正对丁字路口，而与之毗邻的正是一所学校。
李梦舟告诉记者，这所学校叫中瑞酒店管理学院，专门培养酒店管理人才，目前大概有5000人。而现在正在销售的公寓所占的地块，其实正是这所学校的土地。
中瑞酒店管理学院官网显示，其成立于2008年，系四年制民办本科院校。学校占地300亩，总建筑面积10.1万平方米，校园由教学行政区和生活服务区两部分组成。
李梦舟称，这些学校用地的所有权实为北京中瑞乐桑酒店管理有限公司（下称“中瑞乐桑”），但若要买房，需和北京荣盛和泰商业管理有限公司（下称“荣盛和泰”）签署协议。
通过该项目另一位销售展示的《房屋租赁权》确认书复印件，记者在北京市规划和自然资源委员会官网检索有关建设工程规划许可证号发现，项目名称明确了为配套实习办公楼，该建设规划许可证的核发日期为2014年2月11日。
李梦舟向记者出示的文件中提到，中瑞乐桑将上述3栋公寓所在的土地全权委托给荣盛和泰。文件表述为：本公司确认北京荣盛和泰管理有限公司对于项目拥有独家的实际使用权，有权将该房屋自行使用出租管理。这是中瑞乐桑委托荣盛和泰的一份文件。
中瑞乐桑为何要将这3栋楼委托给荣盛和泰，两家公司是何关联？
《华夏时报》记者于企查查获悉，中瑞乐桑的大股东为北京星牌体育用品集团有限责任公司（下称“星牌体育”），法人代表是甘连舫。荣盛和泰系北京龙熙房地产开发有限责任公司（下称“龙熙房地产”）全资控股，法定代表人甘连斌。值得关注的是，龙熙房地产也由星牌体育70%持股，其余4位股东也均为甘姓。
自股权结构可见，事实上，中瑞乐桑和荣盛和泰实为“一家人”。也就是说，星牌体育一手用中瑞乐桑拿教育科研用地，另一只手委托给另一个“孩子”荣盛和泰。那么，这样的操作会否涉嫌改变土地性质呢？
北京市知名律师彭艳军在接受《华夏时报》记者采访时表示，上述行为实质是改变了土地的用途，按照相关法律规定，土地用途发生变更的，当事人应当持有关批准文件和原土地权利证书，申请土地用途变更登记，并需要依法补交土地出让价款。
租20年送19年
事实上，所谓购买中瑞公寓，只是销售人员的口头表达，或称话术，并非真正意义上的购买。因为客户与荣盛和泰签署的并非购房合同，而是租赁协议。李梦舟表示，这是“以租代售”，住房也是“终身制”。
在交易过程中，购买与租赁的措辞，分别给予客户的心理暗示是不同的。显然，客户更希望自己是在购买。
李梦舟称，协议可约定客户租赁20年赠送19年，待土地使用期限到期，届时客户缴纳土地出让金即可，大约只有几千块钱。《华夏时报》记者注意到，根据李梦舟出示的相关文件，这块教育用地的使用期限系2011年至2061年。若从今年推算，这块地的使用年限还有39年。
租赁合同关于租期的表述以一套面积40平总价52万的公寓为例，39年的租金，每年约13000元，每月约1111元。若李梦舟所言及的居住“终身制”成立，那么从经济角度而言，买这样的公寓，性价比极高。
当然，单个公寓没有独立的房产证。但李梦舟表示，整栋楼有产权证。李梦舟认为，荣盛和泰的租赁协议其实是很良心的，公司承诺，若日后拆迁，公司将按照单个公寓面积的占比给予相关赔偿。
那么，这种“间接的拆迁赔偿”对于消费者而言有百分百的保障吗？
彭艳军律师认为，即便房屋拆迁按照客户房屋的面积按比例给予相关拆迁款且明确写在租赁合同协议中，但拆迁时，承租人并非拆迁协议的合同主体。相关拆迁协议一般是和产权人签订，拆迁款同样也支付给产权人。因此，如产权人、出租人、承租人之间产生纠纷，还需通过诉讼解决，承租人能否获得拆迁补偿款仍存较大风险。
此外，彭艳军还指出，根据《民法典》第七百零五条规定，租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。因此赠送的19年实质上是变相超过20年，存在很大的法律风险。
据李梦舟介绍，尽管公寓价格不高，但也可分期付款，首付60%，其余部分两年内付清。另外，李梦舟告诉记者，公寓虽无燃气，使用的也是商电（按商业用电标准收费），但用水却是民水（按民用水标准收费）。能使上民水，也是公司通过自己的“渠道”解决的。
关于文中所述相关问题，《华夏时报》记者致电中瑞乐桑并发去采访提纲，截至发稿前，未收到回复。